2025년 한국 부동산 시장 계속 힘들겠지??

한국 부동산 시장이 어려운 이유와 2025년 전망

최근 한국 부동산 시장은 심각한 침체기를 겪고 있다.

집값 하락, 거래량 감소, 미분양 증가, 역전세난 등의 문제가 겹치면서 시장 불안이 계속 커지고 있다.

 2025년 개인적인 부동산 전망을 해보겠다.

 

1. 한국 부동산 시장이 어려운 이유

① 고금리 기조 지속

한국은행은 2024년까지 기준금리를 3.5%로 유지했으며,

2025년 상반기까지도 금리 인하 가능성이 낮은 상황이다.

• 주택담보대출 부담 증가 → 높은 금리로 인해 대출 이자가 증가하면서 주택 구매 부담이 커짐
• 부동산 투자 위축 → 대출이자 부담이 커지면서 다주택자들이 추가 매수를 하지 않고 관망하는 분위기 형성
• 매도자와 매수자의 눈치싸움 → 높은 금리 속에서 매수자는 관망하고, 매도자는 급매를 내놓지 않으려 함

이로 인해 부동산 시장이 정체되며 거래량이 급감 중

 

② 부동산 공급 과잉과 미분양 증가

• 21년, 22년 부동산 활황기 때 착공한 아파트들이  24년, 25년에 입주를 시작하면서 공급 물량이 크게 증가
• 24년 말 기준 전국 미분양 물량이 8만 가구를 넘어섰으며, 특히 지방의 미분양 증가세가 심각한 수준
• 수요보다 공급이 많아지면서 아파트 가격이 하락하고, 건설사들도 어려움을 겪고 있음.

 

③ 전세 시장 불안 (역전세난 발생)

역전세난이란 전세 가격이 하락하면서 집주인이 세입자에게 기존 전세금을 돌려주지 못하는 현상

• 2021~2022년 부동산 가격이 급등할 당시, 높은 전세가율로 전세 계약을 체결한 집주인들이 많았음.
• 2023년 이후 금리 인상과 부동산 가격 하락으로 전세 가격이 급락하면서, 기존 전세 계약을 갱신할 때 세입자들이 낮은 가격에 재계약을 요구하는 사례가 증가.
• 전세금을 돌려주지 못하는 집주인들이 늘어나면서 깡통전세, 전세사기 등의 문제도 발생.

이로 인해 전세 시장의 불안정성이 커지고 있으며, 세입자들의 주거 불안이 심화

 

④ 정부 정책 변화와 규제 강화

정부는 최근 부동산 시장 안정화를 위해 대출 규제, 양도세 중과세, 보유세 인상 등의 정책을 유지하고 있음.

• LTV(주택담보대출비율) 및 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화 → 대출이 어려워지면서 주택 구매력이 약화됨.
• 재건축·재개발 규제 강화 → 정비사업 지연으로 인해 기대했던 공급량이 줄어들고 있음.
• 다주택자 규제 유지 → 다주택자의 세금 부담이 커지면서 매물이 시장에 나오지 않거나, 반대로 세금 회피를 위해 매도가 급증하는 양극화 현상 발생.

 

2. 2025년 한국 부동산 시장 전망

① 금리 인하 가능성 (시장 회복의 신호)

현재 한국은행은 기준금리를 3.5%로 유지하고 있지만, 미국 연방준비제도(Fed)가 2025년 하반기 금리 인하를 시작할 가능성이 있다.

(트럼프와 파월의 심리전이 트럼프의 승리로 된다면 조기 인하 가능성도 있지 않을까 싶다)

• 만약 금리가 인하된다면, 대출 이자 부담이 줄어들면서 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것.
• 다만, 금리 인하 속도와 폭이 크지 않다면, 시장 회복까지 시간이 걸릴 가능성이 큼.

② 부동산 가격 추가 하락 가능성

현재 부동산 가격이 하락하고 있지만, 추가적인 하락 가능성이 남아있음.

• 미분양 물량 해소가 어려울 경우 → 건설사들이 할인 분양을 통해 미분양 해소를 시도할 가능성이 큼.
• 역전세난 지속 → 전세 가격 하락이 계속되면, 갭투자로 구매한 다주택자들이 매물을 내놓을 가능성이 높음.
• 경기 침체 지속 → 경제 성장 둔화와 소비 위축이 지속되면, 부동산 투자 심리가 더욱 위축될 가능성이 있음.

이로 인해 2025년 상반기까지는 부동산 가격이 추가 하락할 가능성이 큼.

 

③ 부동산 시장 회복 시점

-부동산 시장이 반등하려면 금리 인하, 공급 조절, 경제 회복 등의 요소가 필요함.

-2025년 하반기 이후 금리가 인하된다면, 시장 회복 가능성이 커질 것.

-서울 및 수도권 인기 지역부터 회복이 시작될 가능성이 높음.

-지방의 부동산은 상승요인이 보이지 않아 단기간에 해결되기 힘들 것으로 보임.

 

3. 투자자들이 고려해야 할 전략

① 실거주 목적의 급매물 매수

• 금리 인하 기대감이 있는 만큼, 가격이 조정된 급매물을 노리는 것이 유리.
• 서울·수도권의 역세권 아파트는 장기적으로 안정적인 투자처가 될 가능성이 큼

② 월세 수익형 부동산 투자

• 전세 대신 월세 선호도가 증가하는 추세이므로, 월세 수익을 기대할 수 있는 부동산을 고려할 필요가 있음.
• 상가 및 오피스텔 투자 시 공실 위험을 고려해야 함.

③ 부동산 관련 ETF 및 리츠(REITs) 투자

• 부동산 직접 투자가 부담된다면, 부동산 ETF나 리츠(REITs)에 투자하는 것도 대안.
• 우량 리츠는 배당 수익이 높아 안정적인 수익 창출이 가능.

 

4. 결론: 2025년 부동산 시장의 향방

개인적으로 2025년 부동산 시장은 상반기까지 침체가 지속될 가능성이 크며,

미국의 금리인하와 더불어 국내 금리 인하가 함께 이루어진다면 하반기부터 회복 가능성이 있다고 본다.

다만 전세 시장 불안, 미분양 증가 등의 문제로 인해 회복 속도는 지역별로 매우 다르게 나타날 것이며

특히, 서울경기권의 회복속도와 가격을 봤을때 지역 부동산시장은 살아나기 쉽지 않을 것으로 판단된다.

(지방 부동산 고점을 찍었을 때인 코로나 당시 가격으로의 회복은 매우 어려울 것으로 보인다.)

 

또한 서울부동산시장 역시 부동산 투자자들의 자본금이 이미 유입된 상태로 추가 상승보다는 상류층, 그들만의 리그가 진행되면서 상류층의 하이엔드급 아파트와 중산층의 갭은 더더욱 벌어지면서 자본주의 원리가 그대로 적용되는 시대가

도래할 듯하다.