아파트 청약 당첨 후 돈 마련 어떻게? 계약금·대출·잔금까지 총정리

*아파트 청약 당첨 후 절차

청약 당첨 이후 진행 과정은 다음과 같다.

1. 당첨자 서류 제출 및 계약금 납부

• 당첨 발표 후 일정 기간 내에 당첨자 서류 제출을 해야 한다. (주택청약종합저축 가입 내역, 주민등록등본, 소득증빙자료 등 필요)
• 계약금(분양가의 10~20%)을 납부해야 계약이 확정된다.
  • 보통 분양가의 10%가 계약금으로 책정됨.
  • 5% 먼저 내고, 나머지 5%를 추가로 내는 경우도 있다.
  • 계약금을 낼 때, 대출이 안 되므로 내 자금이 필요하다.

2. 중도금 대출 및 납부 (분양가의 60%)

• 계약금 납부 후 중도금(분양가의 60%)을 일정한 분할 납부 일정에 맞춰 내야 한다.
• 보통 6회 분납(10%씩 6번) 하는 경우가 많다.
• 중도금 대출(보통 분양가의 40~50%)을 활용할 수 있다.
  • 금융기관에서 알아서 진행해주며, 이자는 시행사 부담인 경우도 많음.
  • 하지만 중도금 대출이 불가능한 단지도 있으니 확인 필요.

3. 잔금 납부 및 입주 (분양가의 20~30%)

• 아파트가 완공되면 입주 시기에 맞춰 잔금(분양가의 20~30%)을 납부해야 한다.
• 잔금 대출이 가능한 경우 주택담보대출을 이용할 수도 있다.

 

 

 

 

*자금 조달 계획 세우기

1. 대략적인 금액 예시 (5억짜리 아파트 당첨 시)

계약금	5,000만 원 (10%)	자비로 준비해야 함
중도금	3억 원 (60%)	중도금 대출 가능
잔금	1.5억 원 (30%)	잔금 대출 또는 자비

중도금 대출 40~50%가 가능(단, 중도금 대출금액은 상시 변동), 내 돈으로 준비할 금액은 계약금 + 일부 중도금 + 잔금

2. 대출 활용하기

1. 중도금 대출
   • 보통 분양가의 40~50%까지 가능
   • 시행사가 알아서 연결해주며, 일부 단지는 이자 부담해줌
2. 잔금 대출 (주택담보대출, LTV 적용)
   • LTV(담보인정비율)에 따라 잔금의 일부 대출 가능
   • 서울은 보통 LTV 40%, 지방은 50~70%
   • 잔금 대출이 부족하면 내 돈으로 채워야 함

3. 체크리스트

1. 당첨자 서류 제출 기간 확인
2. 계약금 준비 (보통 분양가의 10%)
3. 중도금 대출 가능 여부 확인
4. 잔금 대출 가능한지 LTV, DSR 확인
5. 추가로 필요한 돈 미리 계산

 

4. DSR(총부채원리금상환비율)이란?

• 연소득 대비 대출 원리금(원금+이자) 상환 비율을 제한하는 규제
• 1금융권 DSR 한도:
  • 1억 원 초과 대출 → DSR 40% 적용
  • 총대출 1억 이하 → DSR 적용 안 됨
• 2금융권은 DSR 50% 적용 (저축은행, 캐피탈 등)

즉, 소득이 적으면 대출 한도가 줄어든다는 의미.

 

*5억짜리 아파트 청약 당첨 시 자금 조달 예시 (DSR 적용)

연소득: 5,000만 원 (연봉 기준)

- 중도금 대출: 2.5억 (50%)
- 잔금 대출: 1.5억 (30%)
- 본인 부담: 계약금+중도금 일부+잔금 부족분

 

계약금	5,000만 원 (10%)	❌ (대출 불가)
중도금	3억 원 (60%)	2.5억 중도금 대출 (50%)	시행사가 일부 이자 부담
잔금	1.5억 원 (30%)	1.5억 주택담보대출 (LTV 50%)	월 75만 원 (DSR 포함)

 

DSR 계산 (대출 가능 여부 체크)

1. 현재 연봉 5,000만 원일 때, 연간 원리금 상환 가능 금액:

• DSR 40% 적용 → 연간 최대 2,000만 원까지 대출 원리금 상환 가능
• 즉, 월 166만 원까지 원리금 상환 가능

2. 1.5억 잔금 대출(연이율 4%, 30년 원리금 균등상환)

• 월 상환금: 약 75만 원
• DSR 비율: 75만 원 × 12개월 = 900만 원 (DSR 18%)
  ✅ DSR 40% 이내라서 대출 가능

- 만약 기존에 신용대출·자동차 할부금·카드론이 있으면 DSR 초과할 가능성 있음!
- 다른 대출이 많다면, 잔금 대출 한도가 줄어들거나 안 나올 수도 있음.

 

*내 돈 얼마나 필요할까? (본인 자금 부담 계산)

- 필요한 총금액: 5억
- 대출 가능한 금액: 2.5억(중도금) + 1.5억(잔금) = 4억
- 내가 준비해야 할 금액:

• 계약금(5,000만 원)
• 중도금 일부(5,000만 원)
• 잔금 일부 (부족 시 추가로 내야 함)

결론: 최소 1억 정도는 내 돈으로 있어야 안정적으로 진행 가능!
(대출 한도가 부족하면 더 필요할 수도 있음)

 

*현실적인 조언

-대출 한도 먼저 확인: 은행 가서 잔금대출 예상 한도 확인
-중도금 대출 조건 체크: 시행사 부담 여부 확인
-다른 대출 정리: 신용대출·할부금 있으면 미리 정리해야 DSR 확보 가능